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  • 20.11.2015
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Neuerungen der Immobilienbesteuerung im Zuge der Steuerreform 2015/2016

Alle Informationen auf einen Blick!

Die viel besprochene Steuerreform tritt mit 1.1.2016 in Kraft; sie bringt unter anderem in der Immobilienbesteuerung wesentliche Neuerungen:

  • Veräußerung von Grundstücken
    Die im Jahr 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer in Höhe von 25% wird für Grundstücksveräußerungen ab dem 1.1.2016 auf 30% angehoben werden. Für Körperschaften gilt weiterhin der 25%ige Steuersatz. Die Möglichkeit einen sogenannten Inflationsabschlag im Zuge von Grundstücksveräußerungen geltend zu machen entfällt ab 2016.
    Der Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung wird vereinfacht. Künftig können 60% des Verlustes aus Grundstücksveräußerungen über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. Alternativ kann ein Antrag gestellt werden, dass der Verlust im Ausmaß von 60% mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort verrechnet werden kann.

  • Gebäudeabschreibung
    Der Abschreibungssatz für unmittelbar betrieblich genutzte Betriebsgebäude wird auf 2,5% (40 Jahre) vereinheitlicht. Bei Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, wird künftig ein geringerer Abschreibungssatz, nämlich 1,5% (66,66 Jahre) zur Anwendung kommen. Im Privatvermögen gilt weiterhin der Abschreibungssatz von 1,5%.

  • Verlängerung des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen
    Der Verteilungszeitraum von bisher 10 Jahren bei Instandsetzungskosten von Wohngebäuden bzw. Instandhaltungsaufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird einheitlich auf 15 Jahre verlängert. Ab 2016 wird diese Verlängerung auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen angewendet.

  • Grunderwerbsteuer
    Künftig werden alle grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestände (außer in der Landwirtschaft) einheitlich auf Basis der Gegenleistung, mindestens aber auf Basis des Grundstückswertes berechnet. Für die Ermittlung der Gegenleistung bzw. des Grundstückswertes bestehen folgende drei Möglichkeiten:

    • Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes zuzüglich Gebäudewert
    • Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes
    • Nachweis des gemeinen Wertes (z.B. durch Schätzungsgutachten)

    Im Zuge der Steuerreform wir ab 2016 in entgeltliche, unentgeltliche und teilentgeltliche Grundstückserwerbe unterschieden. Übertragenen innerhalb des Familienverbandes werden jedenfalls als Unentgeltlichkeit angenommen. Der Staffeltarif bei unentgeltlichen Übertragungen wird folgendermaßen neu festgelegt:

    • Für die ersten 250.000,-- €:  0,5%
    • Für die nächsten 150.000,-- €: 2,0%
    • Darüber hinaus: 3,5%

    Der entgeltliche Teil einer Übertragung unterliegt dem regulären Steuersatz von 3,5%. Das Grunderwerbsteuergesetz definiert hier:

    • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30%,
    • teilunentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30% aber nicht mehr als 70%
    • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt.

    Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes bzw. Zusammenrechnung werden die Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet. Der Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld ist für die Berechnung der fünfjährigen Frist maßgeblich. Für die Verteilung der Grunderwerbsteuer für unentgeltliche Erwerbe  ist ein Zeitraum von zwei bis fünf Jahre heranzuziehen.Im Zuge von unentgeltlichen bzw. teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Freibetrag auf € 900.000,-- angehoben. Für den unentgeltlichen Teil wird die Grunderwerbsteuer mit 0,5% des Grundstückswertes begrenzt werden.